Аспекты взаимоотношений с ООО «Гайд парк» и текущий статус проработки вопроса передачи имущества Товариществу

В настоящее время право собственности на часть земельных участков в границах КП «Гайд Парк» и линейные объекты – инженерные коммуникации, дорожная сеть, строения, сооружения -  принадлежит ООО «Гайд Парк». Собственниками всех земельных участков под ИЖС являются физические лица. Никаких иных собственников в границах поселка (границах ТСН) нет!

Пользование имуществом ООО «Гайд Парк» - земельными участками и линейными объектами - осуществляется на основании Договоров аренды указанного имущества между ООО и ТСН. Налоговое бремя по имуществу несет ООО «Гайд Парк».

Наличие Договоров аренды обеспечивает ТСН:

  • Легализацию понятия «общее имущество ТСН – имущество общего пользования», что является обязательным и достаточным условием для рассмотрения судами Общей инстанции исков ТСН в отношении должников по обязательствам перед ТСН;
  • Возможность заключать договоры на обслуживание линейных объектов (газопровод, канализация и проч.) и получение услуг сторонних организация, например, по водоотведению и вывозу ТБО – наличие собственности или договора аренды является обязательным условием заключения подобных договоров;
  • Возможность использования строений и земли для нужд поселка – помещение для охраны, наличие шлагбаума на въезде/выезде, наличие ограждения периметра поселка, etc;
  • Возможность возведения и использования дополнительных объектов, в частности, например, Детская площадка.

 

Наличие Договоров аренды позволяет ТСН обслуживать поселок и создавать благоприятные условия функционирования поселка. За последние годы, и именно за счет создания достойных условий для проживания, поддержания и развития инфраструктуры, капитализация собственности – частных земельных участков жителей, выросла, как минимум, в  2 – 2,5 раза.

При отсутствии Договоров аренды и/или имущества общего пользования ТСН лишается всех указанных прав и возможностей!

Таким образом, главная цель для ТСН – это наличие у ТСН «имущества общего пользования».

 

Получение в собственность ТСН имущества ООО «Гайд Парк» - наиболее позитивный вариант развития событий для ТСН.

 

Наличие имущества общего пользования критически важно для нормального функционирования поселка.

Здесь необходимо отметить, что передача имущества ООО «Гайд Парк» в собственность ТСН обременяет ТСН дополнительной налоговой нагрузкой:

  1. Реальная расчетная налоговая нагрузка, при текущей ситуации, может быть определена в сумме: ~ 700 тыс. руб./год или менее.
  2. Земельный участок 50:27:0020229:660 может быть отнесен к категории «прочие земельные участки» со ставкой налога 1,5%. В этом случае налоговая нагрузка составит для нас: ~ 1,6 млн. руб./год.

Можно предположить, что даже при условии того, что налоговые платежи будут соизмеримы с текущими расходами по аренде, но при условии, что у ТСН появляется общее имущество в собственности, это является исключительно положительным фактором для деятельности ТСН и жизни поселка.

При «прочих равных» – это положительный фактор!

 

Собственно, это и является целью во взаимодействиях с собственником (г-н Щербаков) в настоящий момент.

 

Г-ну Щербакову были направлены официальные письма с аргументацией необходимости организации встречи и обсуждения означенной темы.

Встреча, на которой мы обсудили наши взаимоотношения в обеспечении функционирования Коттеджного поселка «Гайд Парк» и приняли некоторые решения в части дальнейших коммуникаций, состоялась.

На встрече нами было достигнуто общее понимание в отношении обсуждаемых вопросов:

  • ООО «Гайд Парк» не возражает против передачи и готово передать имущество, принадлежащее ООО «Гайд Парк» в пользу ТСН КП «Гайд Парк»;
  • ТСН КП «Гайд Парк» финансово не в состоянии рассматривать сделку путем заключения договора купли – продажи даже по остаточной стоимости имущества в рамках своей уставной деятельности как некоммерческой организации;
  • ООО «Гайд Парк» готово рассматривать варианты передачи имущества на безвозмездной основе, или иным способом, учитывающим финансовые возможности ТСН КП «Гайд Парк» как некоммерческой организации - с учетом возможности получения средств только в рамках целевых поступлений, и при условии отсутствия негативных последствий или рисков для ООО «Гайд Парк»;
  • ТСН КП «Гайд Парк» настаивает, а ООО «Гайд Парк» отказывается, принимать во внимание некоторые обязательства ООО «Гайд Парк» согласно подписанного обеими сторонами «Соглашения о порядке и условиях безвозмездной передачи объектов инженерной инфраструктуры и дорог ТСН «Гайд Парк» от 03 августа 2016 года.

 

В рамках достигнутых договоренностей ТСН КП «Гайд Парк» предложил к рассмотрению варианты по передаче имущества, принадлежащего ООО Гайд-Парк в пользу ТСН с оценкой налоговых аспектов и рисков для ООО «Гайд Парк».

 

В настоящий момент есть принципиальное позитивное решениеи сейчас мы осуществляем процесс формальной фиксации договоренностей.

 

Г-н Щербаков готов осуществить вариант безвозмездной передачи активов ТСН с оговоркой:

срок передачи - II квартал 2021 года. Данный срок обусловлен следующими обстоятельствами: ООО «Гайд Парк» является аффилированной структурой холдинга «Строй-Пласт», который, являясь крупной девелоперской компанией, активно привлекает заемные средства. Стоимость недвижимости и линейных объектов ООО «Гайд Парк» является статьей активов в консолидированной финансовой отчетности холдинга. Со стороны холдинга высказано пожелание отражения этих активов в сводном балансе за 2020 год.

 

В срок до 28 августа должен быть представлен официальный ответ на предложения ТСН.

 

Для документального подтверждения достигнутых договоренностей будет подготовлен договор, закрепляющий «обязанности» ООО «Гайд Парк» по передаче имущества.

С нашей стороны проработаны варианты подобного соглашения/договора для достижения безальтернативного исполнения со стороны ООО «Гайд Парк» достигнутых договоренностей – безвозмездной передаче активов.

Форма передачи – предмет договоренностей.

 

В текущей ситуации до момента формализации достигнутых договоренностей наложен мораторий на оплату Договора аренды земельных участков.

 

В случае отсутствия документального подтверждения и/или невозможности подписания соответствующего документа, обеспечивающего безальтернативное исполнения со стороны ООО «Гайд Парк» достигнутых договоренностей по безвозмездной передаче, ТСН будет готова рассмотреть возможность перехода к варианту полного прекращения оплаты аренды, или, в части арендных отношений, оставить все без изменений.

 

Но это будет Ваше решение!

 

В случае отказа от арендных платежей можно с большой долей вероятности прогнозировать следующие варианты развития событий.

  1. ООО «Гайд Парк» «возлагает» на себя обязанности по содержанию инфраструктуры и предоставлению услуг поселку, условно, «превращается» в Управляющую компанию.

В этом случае очевидно, что финансовая нагрузка на жителей не уменьшится, а только возрастет: ООО «Гайд Парк» необходимо будет не только компенсировать налоговую нагрузку, содержать «Управляющую компанию», но и, что было бы логично, получать прибыль. Кроме того, ТСН теряет все возможности по улучшению инфраструктуры поселка – мы будем иметь только то, что нам дадут... Да, взысканием задолженностей будет теперь заниматься ООО «Гайд Парк».

Здесь же возникает вопрос «качества» предоставляемых услуг…

 

Данный вариант маловероятен, практически невозможен, по причине нежелания собственником заниматься непрофильным бизнесом и получить набор проблем.

 

    B. Передать имущество в муниципальную собственность.

Здесь мы получаем возможные риски, такие как:

  • свободный доступ на территорию, в частности на пруд, в парковую зону и дороги общего пользования (отсутствие шлагбаума и, собственно, охраны);
  • возможные «проблемы» с нашей обособленностью - с ограждением территории поселка;
  • стоимость «коммунальных» услуг по содержанию государственной собственности – город даром услуги предоставлять не будет (пример ниже);
  • качество предоставляемых услуг по содержанию инфраструктуры поселка муниципальными коммунальными службами – дороги сразу после снегопада нам чистить не будут!

 

По сути, мы станем «деревней Софьино-напротив» со всеми вытекающими последствиями.

Вариант маловероятен со стороны ООО «Гайд Парк», но возможен.

 

    C.  ООО «Гайд Парк» объявляет себя банкротом.

ООО «Гайд Парк» никакой деятельности не ведет, доходов не получает, налоги оплатить не может.

Имущество выставляется на торги.

Вопрос, найдутся ли охотники купить? Представляется, что найдутся – цена вопроса. Тот же Город купит… Тем более, что земля вокруг родника – «лакомый» кусочек: палатки, пиво, свободный доступ- ПКиО в поселении Краснопахорское им. Койкого))).

Кто будет новым собственником – большой вопрос, и также большой вопрос – будет ли возможность с ним договариваться, а главное, о чём? Ответа на эти вопросы нет. Наверное и можно пытаться договориться, но – цена договоренностей!

Это наиболее вероятный вариант развития событий.

По сути, отказ от арендных платежей в случае невозможности договориться с г-ном Щербаковым – это «война», все «ужасы» которой отмечены выше.

Ваш выбор!!!